SD-Architecture

Le permis de construire

Définition

Le permis de construire (PC) est une autorisation administrative qui constate qu'un projet de construction est conforme aux règles d'urbanisme locales (Plan Local d'Urbanisme, règlement de lotissement approuvé...), aux règles d'urbanisme nationales, aux règles relatives à la sécurité, la salubrité, l'alignement, la protection des monuments historiques et des sites naturels...

Ces autorisations sont régies par l'Art. L.421-1 du Code de l'Urbanisme pour lequel, quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, y compris celle ne comportant pas de fondations, doit au préalable obtenir un permis de construire.
Le permis de construire est également nécessaire pour les travaux portant sur des constructions existantes qui ont pour effet d'en changer la destination, d'en modifier l'aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires.

Pour des modifications mineures ne remettant pas en cause la destination de l'immeuble, ou portant sur des extensions modérées de la surface des planchers (inférieures ou égales à 20 m²), ainsi que pour certains travaux de faible importance, le permis de construire est remplacé par une procédure simplifiée : la déclaration de travaux.

L'Art. L.422-2 du Code de l'Urbanisme prévoit d'exempter du PC certains travaux dont :

* les travaux de ravalement
* les travaux consistant à implanter une habitation légère de loisirs de moins de 35 m² de surface hors œuvre nette (ou à la remplacer par une autre d'une superficie inférieure ou égale) sur des terrains spécialement autorisés (camping-caravaning permanents par exemple)
* les piscines non couvertes
* les châssis et serres de 1,50 m à 4 m et de moins de 2 000 m²
* les travaux sur les immeubles classés
* certains types de clôtures, dans certaines communes
* un certain nombre de travaux, d'installations techniques ou d'outillage nécessaires au fonctionnement des services publics
* les travaux ou constructions qui répondent à la double condition suivante :

* ils ne doivent pas avoir pour effet de changer la destination d'une construction existante (dans le cas contraire, ils sont soumis au permis de construire)
* ils ne doivent pas créer une surface de plancher nouvelle ou s'ils ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher, celle-ci ne doit pas être supérieure à 20 m².

Ex : aménagement de combles existants, installation de capteurs solaires, réalisation de murs de soutènement, construction d'annexes à l'habitation, certaines modifications de façade.

Attention : un permis de construire peut être nécessaire si l'habitation se trouve dans une zone classée, à proximité d'une église...

Formalités nécessaires pour déposer un PC :

* Retirez à la mairie du lieu de construction le formulaire correspondant au type de demande (demande de PC, demande de PC une maison individuelle, demande de PC modificatif, ...).
* Il est également conseillé de se procurer un Certificat d'Urbanisme (CU). Ce document administratif indique si le terrain est constructible ou non en décrivant les règles d'urbanisme qui régissent les droits et obligations attachés à ce terrain. Adressez-vous à la mairie de votre lieu d'habitation qui vous fournira le formulaire nécessaire et renvoyez le en recommandé avec accusé de réception à la mairie du lieu de construction (ou déposez le directement contre décharge) accompagné de quatre plans de situation et quatre plans du terrain. Vous obtiendrez le CU dans les deux mois est celui-ci reste valable un an minimum.
* Constituez le dossier de PC proprement dit. Il devra être soit envoyé à la mairie du lieu de construction en recommandé avec accusé de réception, soit déposé directement contre décharge. Dans les quinze jours suivant le dépôt de votre demande, vous recevrez une lettre vous indiquant la date à laquelle la décision doit vous être notifiée.

Le dossier de PC comprend les éléments suivants :

* Le formulaire nécessaire remplit tel qu'indiqué dans la notice qui l'accompagne.
* Un plan de situation du terrain orienté, à une échelle comprise entre 1/5000 et 1/25000 comportant les voies de dessertes et leurs dénominations.
* Un plan de masse des constructions à édifier, des surélévations ou des extensions, coté dans les trois dimensions et orienté, à une échelle comprise entre 1/50 et 1/500. Ce plan indique les limites du terrain, le relief, les plantations existantes et futures, les bâtiments existants dans le cas d'une extension, les clôtures existantes et futures, les voies internes au terrain, les implantations des différents réseaux (eau, électricité, ...).
* Les plans des différentes façades à une échelle comprise entre 1/50 et 1/100. Ils indiquent les matériaux et les couleurs.
* Une ou plusieurs vues en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au terrain naturel.
* Une description de l'aspect extérieur de la construction (matériaux, type de menuiseries, ...).
* La mairie peut également vous demander un volet paysager. Vous devrez alors fournir au moins deux photos permettant de situer le terrain dans le paysage proche et lointain (les points de vue seront reportés sur le plan de masse) ainsi qu'une notice permettant d'apprécier l'impact visuel de la construction dans son environnement.

Validité du PC :

Lorsque la mairie valide votre PC, celui-ci reste valable deux ans, période durant laquelle vous devez débuter les travaux. L'arrêt des travaux ne doit pas excéder un an.
Dès l'obtention du permis, vous devez l'afficher visiblement sur le terrain et pendant toute la durée des travaux. C'est cette date d'affichage qui est prise en compte pour le délai de deux mois durant lesquels un recours des tiers est possible.
En cas de modification du projet après la délivrance du PC, vous devez faire la demande d'un PC modificatif en remplissant le formulaire correspondant et en fournissant le dossier nécessaire.

Recours à un architecte ?

Le recours à un architecte est obligatoire à partir de 170 m² de S.H.O.N. pour les constructions individuelles, 800 m² de S.H.O.B. pour les bâtiments agricoles et 2000 m² pour les serres de production.
De même, pour l'extension d'une construction existante, lorsque la surface cumulée de l'existant et du projet futur dépasse les 170 m² (S.H.O.N.), l'architecte est obligatoire.
Lorsque le demandeur du PC est une personne morale, quelle que soit la surface, l'architecte est également obligatoire.

En dehors de ces considérations théoriques, il ne faut pas oublier que l'architecte est une garantie pour votre construction.
L'architecte établit avec vous VOTRE projet en prenant en compte vos souhaits et votre budget. Grâce à lui vous réaliserez un projet qui vous appartient pleinement et qui répond à votre style de vie.
L'architecte peut également établir le descriptif de votre projet afin de consulter les entreprises. A partir des devis, il saura choisir l'entreprise la plus intéressante, non seulement en terme de prix, mais aussi de garanties.
L'architecte est responsable du projet qu'il conçoit et signe. En ce sens, il vous apporte ses assurances et ses garanties personnelles tout au long du chantier.
Il vous assiste à la réception des travaux et juge des réserves à émettre si nécessaire.
Enfin, il faut chasser l'idée reçue que faire appel à un architecte coûte cher. Pour une mission complète, le forfait habituel est de l'ordre de plus ou moins 10% du montant HT des travaux. Cela représente une certaine somme, mais n'oubliez pas tout ce que prend en charge un architecte, les économies sur les devis qu'il vous permettra de réaliser, les assurances quant au choix des entreprises, le suivi des travaux et la vérification de la qualité de mise en œuvre, ...

Bref, pour toutes ces raisons, nous vous conseillons de faire appel à un architecte.

Certificat de conformité

A la fin de la construction, vous disposez de 30 jours pour en informer la mairie. Vous devrez lui faire parvenir en, recommandé avec accusé de réception, une déclaration d'achèvement des travaux.
Cette déclaration permettra à l'administration de vérifier la conformité de la construction avec le permis de construire déposé. Elle établira alors un certificat de conformité dans les trois mois.

L'ordre des architectes a mis au point un guide sur le permis de construire.


Les surfaces

La Surface Hors Œuvre Brute (S.H.O.B.)

est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction : rez de chaussée, étages intermédiaires (mezzanine), combles et sous-sol (aménageables ou non), toitures-terrasses (accessibles ou non).
La surface des planchers se mesure à l'extérieur des murs. S'y ajoutent tous les prolongements extérieurs des planchers tels que les balcons, loggias, coursives.
Ne sont pas à prendre en compte dans le calcul de la S.H.O.B. : les terrasses non-couvertes, de plain-pied avec le rez de chaussée, les marches d'escalier et les rampes d'accès.

La Surface Hors Œuvre Nette (S.H.O.N.)

s'obtient à partir de la S.H.O.B. de laquelle il faut déduire un certain nombre d'éléments :

* Les sous-sols et combles non aménageables pour des raisons de hauteur (inférieure à 1.80 m) ou d'utilisation de ces locaux (locaux techniques exclusivement affectés au fonctionnement de l'habitation. Une chaufferie par exemple, si celle-ci n'est pas aménageable pour l'habitation).
* Les caves en sous-sol. Celles-ci ne doivent pas comporter d'autres ouvertures sur l'extérieur que les prises d'air nécessaires à leur aération.
* Les toitures-terrasses.
* Les balcons.
* Les loggias ouvertes sur l'extérieur.
* Les surfaces non closes situées au rez de chaussée.
* Les garages.
* Une surface égale à 5% des surfaces hors oeuvre affectées à l'habitation (S.H.O.B. moins tous les points cités ci-dessus) pour compenser la surface brute de plancher consommé par les isolation thermiques et acoustique.

La Surface Habitable

est définie par le code de la construction et de l'habitation (art. R. 111-2).
Il s'agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

La Surface Utile (SU)

est calculée à partir de la S.H.O.N. de laquelle on déduit les éléments de structure (murs extérieurs, poteaux, refends ...) et les circulations verticales.


Règlementation et contrats

Plan local d'urbanisme

La plupart des communes possède un document propre qui régit toutes constructions :

le Plan Local d'Urbanisme ( P.L.U. ) qui remplace le Plan d'Occupation des Sols ( P.O.S. )

Si ce n'est pas le cas, ce sont alors les règles définies par le Règlement National d'Urbanisme qui sont applicables.

Plus ambitieux que le P.O.S. (Plan d'Occupation des Sols) qu'il remplace depuis la mise en vigueur de la loi S.R.U. (Solidarité et Renouvellement Urbains, 13 décembre 2000), le P.L.U. exprime une stratégie globale d'aménagement urbain et de développement durable sur l'ensemble du territoire communal.

Le P.L.U. délimite un certain nombre de zones (zone urbaine, zone de loisirs, zone agricole, ...) et défini les conditions de constructions ou d'aménagement dans chacune d'elles.
Il permet notamment de connaître la surface maximale de construction autorisée : Coefficient d'Occupation des Sols (C.O.S.). qui remplace le Plan d'Occupation des Sols ou

1. Le terrain

L'avant-contrat de vente

L'avant-contrat de vente peut-être de deux sortes :

- une promesse unilatérale de vente : le propriétaire fait une offre de vente et donne une option à l'acquéreur sur son terrain pendant une durée précise. Etablie sous seing privé, elle est signée par les deux parties et doit être enregistrée dans un délai de 10 jours (renseignement au centre des impôts).
- un compromis de vente : il s'agit d'une vente ferme qui engage les deux parties. Il est possible de prévoir une clause permettant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

La signature de l'avant-contrat de vente engage donc vendeur et acquéreur. Il est donc prudent d'en confier la rédaction à un professionnel (notaire ...).

L'avant-contrat de vente doit préciser :
- l'état civil du vendeur et de l'acquéreur
- l'origine de propriété du terrain (précédent acte de vente ...)
- la description précise du terrain (surface, servitudes, ...)
- le prix du terrain et les modalités de paiement ainsi que le recours à un ou plusieurs prêts
- les différents versements (à la signature du contrat, le jour de la vente).

Arrhes ou acompte ?
En cas de versement d'arrhes, l'acquéreur qui se désiste perd la totalité de son versement. Si c'est le vendeur qui se retire, il doit rembourser le double du versement à l'acquéreur.
Dans le cas d'un acompte, l'engagement est irrévocable entre les deux parties. Cependant, si l'acquéreur ne se voit pas accorder le prêt qui devait financer l'achat de son logement, le versement lui est alors remboursé en totalité.

Le contrat de vente

La signature d'un contrat de vente se fait devant notaire, en principe celui du vendeur.
Il doit comporter les mêmes précisions que l'avant-contrat de vente.
A la signature de celui-ci, le paiement est effectué. C'est le notaire qui reçoit cette somme.

2. La maison

Le contrat de construction d'une maison individuelle

Le constructeur qui réalise pour le compte d'un maître d'ouvrage (le client) la construction d'une maison ne comportant pas plus de deux logements, avec ou sans fourniture de plans, doit obligatoirement proposer un contrat de construction d'une maison individuelle.
Ce contrat a pour but de protéger le maître d'ouvrage. Il permet de s'assurer que :
- le constructeur est titulaire d'une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d'assurance, d'une garantie de remboursement en cas de paiement avant la date d'ouverture du chantier
- le constructeur est couvert en garantie pour ses responsabilité professionnelle et décennale.

Lors de la signature du contrat de construction, le maître d'ouvrage doit être propriétaire du terrain ou, à défaut, d'une promesse de vente du terrain.
Le modèle de maison qui sera construit est choisi.

Il incombe au maître d'ouvrage d'effectuer les démarches nécessaires telles que permis de construire ou demande de prêt, sauf s'il mandate le constructeur pour les réaliser.
Il lui est obligatoire également de souscrire une assurance dommages-ouvrage.

Le contrat de construction doit obligatoirement comporter les éléments suivants :
- toutes informations relatives au terrain (adresse, surface, ...)
- toutes informations concernant le projet de construction (respect du code de la construction, caractéristiques techniques, ...)
- le coût de la construction
- les modalités de règlement
- la date d'ouverture du chantier et le délai d'exécution des travaux, ainsi que les pénalités de retard
- l'indication que le maître d'ouvrage peut se faire assister par un professionnel lors de la réception des travaux
- l'indication de l'obtention du permis de construire ou des autres autorisations d'urbanisme
- l'indication des modalités de financement (prêt ...)
- la référence de l'assurance dommages-ouvrage
- toutes les justifications de garanties citées précédemment souscrites pas le constructeur.

L'achat du terrain, l'obtention du permis de construire ou des prêts permettant l'achat du logement, la souscription d'une assurance dommages-ouvrage et l'attestation d'une garantie de livraison sont des clauses suspensives au contrat de construction. Elles sont valables au minimum un mois à compter de la date de signature du contrat de construction (la durée est précisée dans le contrat).
Si le prêt n'est pas accordé au maître d'ouvrage à l'issue du délai prévu, toute somme versée d'avance doit lui être immédiatement et intégralement remboursée.

Le contrat d'entreprise

Tout particulier qui fait appel à différentes entreprises pour réaliser, sur un terrain lui appartenant, les travaux de construction d'une maison individuelle ou des travaux d'entretien ou de réparation, signe avec chacune un contrat d'entreprise distinct.
Le maître d'ouvrage fournit le plan qu'il a lui même réalisé ou qu'il a fait réalisé par un maître d'oeuvre.

L'obtention d'un prêt, de la même manière et dans les mêmes conditions que pour le contrat de construction, est une clause suspensive du contrat d'entreprise.

L'entreprise signataire du contrat est responsable de la bonne exécution de celui-ci, même si elle fait appel à des sous-traitants.
Le maître d'ouvrage doit demander à chaque entreprise son attestation d'assurance et vérifier, à l'ouverture du chantier, que chacune a souscrit une assurance responsabilité professionnelle.
De plus, chaque intervenant lié au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage (entrepreneur, architecte, ...) doit obligatoirement souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance responsabilité décennale.

Le contrat de maîtrise d'oeuvre

Pour se faire assister, le maître d'ouvrage peut choisir de faire appel à un maître d'oeuvre : soit un architecte, soit un professionnel de la construction non architecte.
Le maître d'oeuvre n'a pas à sa charge la construction du projet. Il peut concevoir le projet, élaborer les plans et documents techniques nécessaires pour la construction, coordonner les travaux et organiser les relations avec les entreprises.
Pour ce travail, le maître d'oeuvre perçoit des honoraires.
Le contrat qui lie les maître d'ouvrage et le maître d'oeuvre est appelé "contrat de louage d'ouvrage".
Le contrat d'architecte

Selon votre projet, vous pouvez avoir besoin de faire appel à un architecte.
Vous signerez avec lui un contrat qui doit obligatoirement comporter un certain nombre d'indications parmi lesquelles : l'étendue de la mission de l'architecte, le montant et le mode de règlement de ses honoraires, les délais qu'il doit respecter et les assurances que chacun, architecte et maître d'ouvrage, doit souscrire.
De la conception à la réception des travaux, l'architecte a un rôle très important de conseils et d'assistance au maître d'ouvrage.


Assurances

Note : Toutes ces garanties prennent actes à partir de la réception des travaux.

L'assurance dommages-ouvrage (10 ans)

Tout maître d'ouvrage, c'est à dire la personne qui fait construire ou exécuter des travaux sur un bâtiment existant, est tenue de souscrire une assurance "dommages-ouvrage" avant l'ouverture du chantier. Elle constitue un élément de validité dans le cadre d'un contrat de construction d'une maison individuelle avec ou sans fourniture de plan.
Cette assurance permet d'obtenir le paiement des réparations qui relèvent de la garantie décennale et dont est responsable, pendant dix ans, toute personne participant à la construction : architecte, entrepreneur, constructeur, technicien.

La garantie décennale (10 ans)

Elle est souscrite par tout professionnel qui intervient dans la construction. Elle le garantit contre tous dommages dont il pourrait être responsable. Elle couvre les malfaçons qui compromettent la solidité et l'étanchéité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.
Elle est couverte par l'assurance "dommages-ouvrage".

La garantie de parfait achèvement (1 an)

Elle est souscrite par l'entrepreneur. Elle couvre les désordres de toute nature quelle que soit leur importance mentionnée lors de la réception des travaux ou durant l'année qui suit.

La garantie de bon fonctionnement (2 ans)
Souscrite par l'entrepreneur, cette garantie concerne les biens d'équipement dissociables de l'ouvrage sans abîmer le gros œuvre (portes intérieures, volets, chaudière ...).
L'entrepreneur est tenu de remplacer le ou les équipement(s) défectueux et dont la cause n'est pas due à un mauvais usage ou entretien.


Les taxes

A quelles taxes et participations communales est soumis un propriètaire qui dépose un permis de construire ?

Quand une commune décide de poursuivre son urbanisation, il lui appartient de réaliser les équipements publics nécessaires et de déterminer la manière de les financer.

Des contributions financières (taxes ou participations) peuvent être exigées à l'occasion de la délivrance des autorisations de construire.

1- La taxe locale d'équipement (TLE)

Elle a pour objet de financer les travaux d'équipements publics communaux et est donc perçue au profit de la commune.

Instaurée de plein droit dans les communes de plus de 10 000 habitants, elle est instituée par délibération du conseil municipal dans les autres.

Le fait générateur de la TLE est constitué par la délivrance de l'autorisation de construire.

2- Les contributions aux dépenses d'équipements publics

* a) la taxe départementale pour les espaces naturels sensibles (TDENS) instauré par le conseil général, afin de préserver la qualité des sites, des paysages et de milieux naturels et d'assurer la sauvegarde des habitats naturels
* b) la taxe départementale pour le financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (TDCAUE) , instauré également par le conseil général
* c) la participation pour raccordement à l'égout (PRE) s'applique aux immeubles édifiés après l'installation de l'égout dans les conditions déterminées par une délibération du conseil municipal et ne doit pas dépasser 80% du coût d'une installation individuelle
* d) la participation destinée à la réalisation de parcs publics de stationnement : elle est instituée par la commune et est alors demandée au bénéficiaire de l'autorisation de construire qui ne peut pas satisfaire lui-même aux obligations imposées par un document d'urbanisme en matière de réalisation d'aires de stationnement. Son plafond est fixé annuellement
* e) la participation spécifique pour la réalisation d'équipements publics exceptionnels induit par les constructions à caractère industriel, agricole, commercial ou artisanale (exemple : création d'un carrefour pour desservir une grande surface)
* f) la participation pour voirie et réseaux : elle est instituée par la commune. Elle permet de financer en tout ou partie la construction de voies nouvelles ou de l'aménagement de voies existantes ainsi que l'établissement ou l'adaptation des réseaux qui leur sont associés, lorsque ces travaux sont réalisés pour permettre l'implantation de nouvelles constructions
* g) les cessions gratuites de terrains destinés à être affectés à certains usages publics , dans la limite de 10% de la superficie du terrain
* h) la participation des riverains à la création de voies nouvelles , applicable uniquement en Alsace et Moselle
* i) la redevance d'archéologie préventive, prévue aux articles L524-2 à L524-13 du code du patrimoine
* j) la taxe complémentaire à la taxe locale d'équipement en Ile-de-France, prévue par l'article 1599 octies du code général des impôts
* k) la taxe spéciale d'équipement routier de la Savoie, prévue par l'article 1599-0 B du code général des impôts.